Problematika Superblok

KonsPro (1/9) - PERKEMBANGAN kota metropolitan di negara manapun selalu menghadapi 3 masalah utama. Kemacetan, banjir, s erta tata ruang yang semrawut. Tiga problem itu sangat mengganggu kenyamanan dan kualitas hidup masyarakat yang tinggal di kota metropolitan, tak terkecuali Jakarta.

Meski diakui, betapa tidak nyamannya setiap hari bersentuhan dengan kebisingan, polusi, serta kemacetan lalu linta s, namun tinggal di in ner city (tengah kota) tetap menjadi pilihan rasional oleh sebagian orang. Efisiensi waktu, biaya dan tenaga adalah alasan pembenar, bahwa tinggal di inner city lebih menguntungkan.

Dan sejengkel apapun kita, kehidupan kota besar seperti Jakarta tetap saja bergairah dan bergelora. Tak heran, pembangunan pun semakin marak mengumbar janji hidup nyaman di tengah sesaknya.

“Di tengah tantangan pasti ada peluang”. Ini paham para pelaku bisnis properti di Indonesia, yang semakin cerdas. Sebagai jawaban problematika di atas, muncullah pemikiran tentang pembangunan superblok di tengah kota. Di antara masalah sempitnya ruang, parahnya banjir dan kemacetan, yang diiringi oleh tingginya demand akan fasilitas hidup nyaman di Jakarta, konsep Superblok yang "hemat" lahan tentu dibutuhkan.

Mixed-use atau lebih dikenal dengan sebutan Superblok, merupakan suatu konsep development yang relatif baru di Indonesia. Konsep mixed-use menawarkan suatu lifestyle baru bagi penghuninya, yaitu tinggal, bekerja, bermain, hiburan di satu tempat yang terintegrasi.

Konsep ini menyimpan problematika dari yang sederhana sampai yang serius. Contoh yang paling sederhana, urusan bau, di bagian bawah suatu unit tempat tinggal ada restoran, pada jam-jam tertentu penghuni akan menikmati bau-bauan khusus.

Kemudian suara berisik yang berasal dari gym atau bar yang mengganggu ruang perkantoran. Masalah akses antara residential dan retail, dan batas-batas fisik antara masing-masing peruntukan.

Masalah transportasi vertical dan jam operasi mesin-mesin lift, keamanan, parkir, penyampaian surat dan paket, pengumpulan dan pembuangan sampah.

Para penghuninya juga mempunyai karakteristik yang tertentu, misalnya tenant perkantoran memiliki kecenderungan bergerak mengikuti arus yang ada dan menghendaki fasilitas service dalam jarak tertentu mengingat waktu mereka yang terbatas. Penghuni condo mempunyai kriteria yang lebih personal dan spesifik.

Retailer focus pada penjualan dan cenderung menyalahkan pengelola jika penjualannya turun. Kompleks mixed-use selalu ada kegiatan, tidak ada waktu yang seluruhnya menyenangkan semua penghuni.

Kompleks mixed-use mempunyai daya tarik utama pada jalur-jalur pedestriannya yang friendly, tetapi hal ini menyimpan problematika dengan pengunjung tidak tetap atau komuter seperti pengunjung mall atau taman hiburan, mereka umumnya membawa mobil, sehingga menimbulkan masalah perparkiran dan kebersihan.

Kunci utama mengantisipasi hal-hal tersebut di atas adalah pada design, termasuk design M&E dan fleksibilitas untuk melakukan perubahan-perubahan tertentu di kemudian hari, sehingga dapat tercipta suatu kompleks yang dapat dikelola dengan baik. Batas-batas pemisahan fisik yang jelas dan memadai antar masing-masing peruntukan mutlak dibutuhkan.

Antisipasi selanjutnya adalah dalam hal pengelolaan antara lain persiapan budget untuk fasilitas umum, utilitas, preventive maintenance dan pengurus perhimpunan.

Pembagian budget maintenance area umum berdasarkan luasan dipastikan tidak akan memadai, diperlukan submetering utilitas yang dapat mencatat pemakaian masing-masing fasilitas.

Pembagian pembebanan biaya SDM dan juga pembagian income tambahan seperti parkir, iklan billboard, kerjasama pemasaran dan lain-lain. (Penulis: Bambang Setiobudi, Direktur PT Prima Buana Internusa, Sumber: Bulletin Inner City)