Pengembang Tak Membentuk Perhimpunan Penghuni

0

KonsPro (12/01) – ANDA punya masalah hukum di bidang properti? Kirimkan pertanyaan Anda di email redaksi@konsumenproperti.com. Sertakan alamat, dan indentitas yang jelas, kami akan segera menjawab pertanyaan Anda.

Pertanyaan:

Kami memiliki satu unit apartemen di BM yang terletak di wilayah Jakarta Selatan. Sampai saat ini, apartemen tersebut belum terbentuk Perhimpunan Penghuni, sehingga property management-nya masih dipegang oleh pengembang.

Banyak aturan yang lebih menguntungkan dan merugikan penghuni/owner unit. Contohnya, masalah service charge; mereka menentukan 2 dollar AS per m2 dengan kurs yang berlaku tanpa ada toleransi.

Property management tidak pernah memberikan laporan keuangan sejak mereka kelola tahun 1996. Padahal menurut perhitungan kasar kami dengan beberapa penghuni lain, jika semua unit membayar service charge termasuk unit milik pengembang, baik yang disewakan maupun yang kosong, maka dana-dana dari service charge cukup besar, mengingat total unit seluruhnya 350 unit.

Kami sering menanyakan kepada pengembang tentang pembentukan Perhimpunan Penghuni, namun tidak ditanggapi. Pertanyaan kami:

  1. Sejauhmana tanggung jawab pengembang untuk mendirikan perhimpunan penghuni?
  2. Apakah kami para penghuni/owner unit dapat mendirikan Perhimpunan Penghuni walau tanpa persetujuan pengembang? Hal ini sangat perlu agar kami dapat ikut mengontrol pengelolaan apatemen.
  3. Bagaimana pertanggunjawaban property management dalam hal keuangan, bukankah kami boleh mengetahuinya?

Lenny, Jakarta Selatan

Jawaban:

Ibu Lenny di Jakarta. Membaca surat Anda, maka dapat kami jelaskan terlebih dahulu bahwa masalah pengelolaan apatemen yang dalam bahasa hukumnya Rumah Susun itu diatur dalam Undang-Undang No. 16 Tahun 1985, tentang Rumah Susun. Sedangkan teknisnya diatur dalam Peraturan Pemerintah dan SK Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun.

Dalam SK tersebut diatur bahwa kedaulatan tertinggi di dalam pengelolaan rumah susun adalah Perhimpunan Penghuni dan yang melaksanakan pengelolaan adalah badan pengelola yang ditunjuk dan bertanggung jawab kepada Perhimpunan Penghuni.

Jadi perangkat atau elemen yang ada dalam suatu apartemen adalah Perhimpunan Penghuni (yang merupakan kedaulatan seluruh penghuni), badan pengelola seluruh penghuni.

Sedangkan pengembang sudah tidak ada status hukumnya di dalam pengelolaan rumah susun. Karena ia berganti status menjadi penghuni terhadap unit-unit apartemen mereka yang belum laku terjual atau menjadi badan pengelola sementara.

Adapun pertanyaan Ibu dapat dijelaskan sebagai berikut:

  1. Di dalam peraturan, pengembang wajib untuk membantu pendirian Perhimpunan Penghuni setelah pertelaan dan sertipikat satuan rumah susun (sarusun) selesai.
  2. Para penghuni dapat saja mendirikan Perhimpunan Penghuni dengan cara membuat Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga (AD/ART) di hadapan Notaris, lalu disahklan ke Gubernur Daerah Tingkat I setempat. Tetapi di dalam pendirian tersebut harus tetap mengundang pengembang dalam kapasitas sebagai penghuni/pemilik unit apartemen yang belum terjual. Sedang persetujuan dari pengembang tidak wajib sifatnya, karena sesuai penjelasan point 1 di atas, pengembang wajib membantu bukan menyetujui.
  3. Pertanggungjawaban Badan Pengelola dan atau Badan Pengelola Sementara (oleh pengembang) haruslah transparan dan wajib memberikan laporan setiap tahunnya dihadapan Rapat Perhimpunan Penghuni belum terbentuk mereka wajib memberikan laporan tersebut ke seluruh penghuni (semacam annual report). Jika tidak para penghuni berhak menuntut bahkan sampai ke pengadilan jika diduga terdapat kecurangan/penggelapan, atau tindak pidana lainnya yang merugikan para penghuni. Misalnya, mereka (pengembang) tidak membayar service charge (biaya pengelolaan) terhadap unit-unit mereka yang tersewa atau belum terjual.

Demikian penyampaian ini, semoga bermanfaat.