Prospek Bisnis Properti di Era Pemerintahan Baru, Peluang dan Tantangan

KonsPro (21/10/2014), JAKARTA - MEMASUKI tahun 2014, transaksi properti mengalami pelambatan, dan cenderung menurun. Namun penurunan ini tidak dipengaruh oleh situasi politik secara signifikan. Faktor utamanya adalah efek dari krisis global dunia, terutama Amerika dan Eropa sejak 2 tahun lalu.

Mungkin dua tahun lalu (2012) Indonesia masih gagah, bahkan pertumbuhan bisnis properti di tahun itu, merupakan salah satu yang terbaik di dunia, baik dari sisi harga, maupun dari jumlah unit yang terserap pasar. Pertumbuhan harga properti di Indonesia, terutama di Jakarta selama 2 tahun terakhir ini (2012 – 2013) mencapai 200 – 300 persen. Harga naik gila-gilaan, dan unit terjual juga sangat tinggi.

Naiknya harga properti secara signifikan, karena demand-nya (permintaan) masih sangat besar. Umumnya harga itu paralel dengan demand.  Namun bisa saja demand besar, tapi harga tidak naik yang disebabkan daya beli masyarakat menurun (terbatas). Pada 2012 demand yang tinggi diikuti dengan daya beli masyarakat yang tinggi pula.

Mengapa waktu itu buying power masyarakat besar? Karena banyak perusahaan tambang migas dan perkebunan sedang “panen”, sehingga uang mereka banyak. Kemudian diinvestasikan lagi di bidang properti. Mereka membeli properti di lokasi-lokasi  yang prime dengan harga yang tinggi. Ini kemudian berdampak terdongkraknya harga properti secara signifikan.

Misalnya, dahulu para pengusaha pertambahan dan perkebunan ingin membeli tanah di Menteng (Jakarta Pusat), Kebayoran Baru (Jakarta Selatan), atau di Permata Hijau (Jakarta Selatan), tapi tidak ada yang mau jual. Terutama Menteng jarang ada orang yang mau jual. Sekarang orang-orang yang lama tinggal di Menteng yang mulai bosan, ingin mencari suasana baru, dan kebetulan ada penawaran dengan harga yang tinggi dari para pengusaha yang sedang berjaya, maka kemungkinan besar akan terjadi deal transaksi di antara mereka.

Jika dia  punya lahan 1.000 m2 di Menteng, dan ditawar Rp. 150 juta per m2, maka dia akan sulit menolak untuk mendapatkan dana segar Rp. 150 miliar. Penawaran yang menggiurkan ini tidak akan ditolak. Selanjutanya transaksi inipun tersebar dari mulut ke mulut, bahwa harga tanah di Menteng sudah mencapai Rp. 150 juta per m2 kemudian menjadi trigger, yang membuat Kebayoran Baru dan wilayah sekitarnya pun menggeliat, tidak mau kalah. dahulunya Rp. 60 juta per m2, akhirnya pemilik lahan di situ juga menaikan harga dikisaran Rp. 100 jutaan per m2. Dan surprise banyak yang mau beli.

Memang dari sisi kuantitas  tidak banyak, mungkin hanya 10 – 20 transaksi saja dengan angka fantastis tadi. Tetapi informasi itu sudah tersebar dan menimbulkan efek domino kenaikan harga gila-gilaan tadi.

Di samping itu, kenaikan harga properti yang sangat tinggi, juga disebabkan oleh lahan di Jakarta ini sudah sangat terbatas, sementara pertumbuhan ekonomi cukup bagus, mencapai 7 – 8 persen. Itu artinya perekonomian Indonesia bergerak kencang, dan membutuhkan lahan-lahan dan ruang-ruang baru untuk ekspansi usaha. Krisis 2 tahun lalu di Amerika dan Eropa belum sampai ke Jakarta, baru sampai Hongkong, Cina dan Singapura. Indonesia belum kena dampak yang parah karena masih punya “tameng” yaitu sumber daya alam yang masih sangat besar.

Tantangan regulasi

Tetapi memasuki tahun 2014 sektor bisnis properti mulai kena imbas, saat Pemerintah Indonesia mengeluarkan regulasi di bidang pertambangan, yang  melarang dan  membatasi perusahaan pertambangan melakukan ekspor mineral mentah. Misalnya jika mau diekspor harus dengan kalori tertentu. Ini merupakan pukulan berat bagi industri pertambangan. Ditambah lagi adanya krisis global, sehingga permintaan ekspor terhadap hasil pertambangan dan perkebunan juga menurun. Tapi seperti sudah dijelaskan di atas, bahwa yang memacu pertumbuhan harga tinggi secara signifakan adalah perusahaan pertambangan dan perkebunan. Sehingga kalau saat ini mereka sedang terpuruk, maka sudah pasti sektor properti juga kena imbasnya.

Ternyata tidak hanya itu, pelambatan laju pasar properti di Indonesia, secara signifikan juga disebabkan adanya  kebijakan pembatasan KPR (kredit pemilikan rumah) atau yang dikenal LTV (Loan to Value), dan pembatasan kredit konstruksi untuk sektor properti. Salah satu latar belakang pemerintah menerbitkan kebijakan LTV adalah kekuatiran terjadi bubble property. Tetapi ibarat mobil yang berjalan dalam kecepatan tinggi, tiba-tiba direm mendadak, sehingga mengakibatkan mobil itu jumpalitan (jungkir balik).Lantas ada Pileg dan Pilpres, tetapi pengaruhnya tidak banyak.

Dengan pemberlakuan LTV ini, efeknya adalah developer menengah ke bawah yang modalnya pas-pasan atau yang mengandalkan modal bank ini mulai rontok satu per satu. Dalam jangka menengah dan panjang akan berdampak pula pada bisnis properti secara keseluruhan. Karena persepsi masyarakat bahwa bisnis properti sedang drop. Akhirnya krisis pengembang menengah bawah, mensugesti pasar dan  dapat menarik pengembang besar lainnya.

Harapan pemerintahan baru

Terpilihnya Jokowi – JK sebagai Presiden dan Wakil Presiden 2014 -2019 membawa optimisme baru berbagai kalangan, terutama para pelaku usaha. Dengan Kabinet Kerja dan program yang langsung menyentuh kepentingan rakyat, Jokowi – JK, dipercaya mampu membawa Indonesia ke arah lebih baik. Sebagian besar masyarakat percaya, bahwa Pemerintahan Jokowi – JK akan mampu memberantas mafia migas,  mafia pupuk, dan mafia proyek di DPR. Jokowi – JK juga akan memilih menteri di posisi-posisi tertentu yang berani dan punya karakter. Ini semua merupakan signal positif yang akan terjadi  ke depan. Di samping itu, dan tak kalah pentingnya adanya dukungan dunia internasional terhadap Pemerintahan Jokowi – JK.

Dengan adanya kepercayaan dalam negeri dan dukungan dunia internasional, kita berharap ada arus modal  yang besar masuk ke Indonesia. Dengan begitu, kita optimis bisnis properti bergerak cepat kembali. Tetapi harus kita akui, bahwa di awal Pemerintahan Jokowi – JK ini berat, sebab suka tidak suka akan menaikan BBM. Namun keuntungannya, sebagian rakyat Indonesia sudah realistis. Daripada BBM tidak ada, harga naik tidak menjadi masalah.

Atas dasar kondisi tersebut, saya prediksi di awal tahun 2015 pasar properti mulai reborn. Dukungan dalam negeri dan kepercayaan dunia internasional, membuat para investor makin confidence  untuk menanamkan modal dan melakukan ekspansi usaha besar-besaran. Dengan besarnya investasi yang masuk akan menggerakkan roda perekonomian lebih cepat. Dan pada gilirannya seluruh sektor bisnis, termasuk bisnis properti akan bergerak kencang. (Penulis: Ali Hanafia Lijaya, Direktur & Member Bkorer Century 21 Pertiwi)

Add comment


Security code
Refresh

Joomla Templates and Joomla Extensions by JoomlaVision.Com

Advertorial

Topik :
Real Estate
Promosikan Iklan anda dengang text Ads di konsumenproperti.com.

Perumahan Indah
Perumahan Indah dengan taman yang mempesona

Ads by KonsumenProperti

Home | Liputan Khusus | Konsultasi | Komplain | Residensial | Komersial | Bisnis terkait | Infrastruktur
Pembiayaan | Figur | Sengketa | Kolom | Tips | Redaksi | Regulasi | Editorial | Iklan Kolom| Umum | Advertorial