Mengapa Sinking Fund?

KonsPro (7/3) - MESKI sudah memasuki “Tahun Politik” pasar apartemen juga tidak meredup, bahkan ada saja developer yang pede merilis produknya di tengah prediksi melambatnya pasar properti di tahun ini.

Hal tersebut dapat disaksikan pada pameran properti di akhir bulan Februari 2014 silam. Beberapa developer menawarkan apartemen segala segmen, dan nyatanya sebagian developer mengakui penjualannya cukup signifikan.

Para sales yang umumnya wanita-wanita muda berparas cantik gencar “merayu” pengunjung minimal menengok dan berbincang-bincang di stannya. Dengan rok mini dan murah senyum mereka sangat menyenangkan untuk diajak ngobrol.

Umumnya, para pengunjung yang datang menanyakan lokasi, aksesibilitas, harga dan fasilitasnya, serta keunggulan-keunggulan lainnya. “Soal-soal” seperti itu dengan mudah akan dijawab oleh mereka, bahkan jawaban yang diberikan sering berlebihan. Seakan mereka sudah hafal di luar kepala.

Tetapi ketika ditanya berapa sinking fund yang akan berlaku di apartemen tersebut, rata-rata mereka terdiam. Karena jangankan berapa tarif yang dikenakan, sebagian besar sales cantik ini malah merasa asing dengan kata sinking fund. Kita jadi berpikir, jangan-jangan developer-nya pun belum tahu berapa sinking fund yang akan berlaku di proyeknya.

Sebetulnya hal ini sangat fatal! Karena dapat menimbulkan masalah di kemudian hari, terutama bagi konsumen yang awam. Mereka bisa saja protes dengan adanya sinking fund, dan juga service charge (IPL = iuran pengelolaan lingkungan), yang sebelumnya tidak dijelaskan oleh sales dan developer.

Dana tabungan

Sebenarnya apa itu sinking fund? Secara sederhana, sinking fund diartikan sebagai semacam tabungan yang dananya akan menjadi sumber pembiayaan untuk capital expenditure (belanja modal). Pengeluaran-pengeluaran yang jumlahnya besar dan waktu manfaatnya relatif lama. Termasuk di dalamnya adalah penggantian dan perbaikan instalasi yang ada pada apartemen (rumah susun). Instalasi yang dimaksud, seluruh komponen bangunan rumah susun yang umur pakainya terbatas dan memerlukan penggantian secara berkala. Dengan demikian instalasi mekanikal, elektrikal, plumbing, komunikasi, sipil dan arsitektur termasuk di dalamnya.

Mengapa owner unit perlu menabung? Selain karena secara berkala ada perawatan dan penggantian spare part yang membutuhkan dana besar, misal-nya pengecatan seluruh gedung, peng-gantian spare part lift, dan perpanjangan HGB atas tanah bersama, juga agar tidak kelabakan mencari dana jika sewaktu-waktu perlu perbaikan struktur gedung akibat gempa (misalnya) atau terjadi kebakaran gedung di apartemen tersebut.

Bayangkan, jika para pemilik unit sama sekali tidak punya tabungan (sinking fund). Setiap butuh dana besar untuk perawatan dan perbaikan, mereka harus mengadakan rapat umum luar biasa, di luar rapat umum tahunan yang selama ini sulitnya minta ampun untuk memenuhi kuorum rapat. Dan apakah mereka setuju kalau tiba-tiba diminta urunan dana dalam jumlah besar?

Berapa besar sinking fund?

Lantas bagaimana cara menentu-kan besaran sinking fund? Pertama-tama harus menginventarisasi instalasi yang ada di gedung apartemen. Buat perki-raan harga suku cadang dan masa pakainya. Untuk instalasi tertentu seperti genset, pompa-pompa, lift dan instalasi besar lainnya biasanya dilengkapi dengan jadwal penggantian suku cadang dari produsennya. Jadual ini sangat berman-faat untuk perhitungan ini.

Salah satu faktor terpenting dalam perhitungan sinking fund adalah jangka waktu cakupannya. Artinya berapa tahun ke depan penggantian dan perbaikan akan dicadangkan dengan sinking fund. Bila misalnya akan ditentukan selama 20 tahun, maka akan ada kemungkinan biaya penggantian motor lift sudah masuk dalam perhitungan.

Namun jika ditentukan waktu cakupannya 5 tahun, kemungkinan besar hanya penggantian-penggantian kecil yang akan dimasukkan, apalagi bila diingat bahwa pada bangunan baru umumnya belum banyak penggantian yang dilakukan.

Besarkah iuran Sinking fund-nya? Tidak juga. Untuk apartemen rumah susun yang luasnya 30.000 meter persegi dan misalkan tingkat bunga 10% iuran sebesar Rp 1000,- per meter persegi akan menghasilkan lebih dari Rp.67 miliar di akhir tahun ke-30. Kalau harga bangunan tidak naik selama 30 tahun tersebut, iuran ini cukup untuk rencana itu, dengan catatan bahwa perhitungan ini dilakukan tanpa memasukkan biaya penggantian dan perbaikan selama 30 tahun tersebut.

Idealnya, prosedur penggunaan sinking fund dibuat sedemikian rupa sehingga kontrol atas penggunaan dan pelaksanaannya dapat melindungi kepentingan bersama. Jangan lupa, sinking fund berkonteks jangka panjang dan jumlahnya bisa sangat besar. (Erlan Kallo, Pemerhati Rumah Susun)

Add comment


Security code
Refresh

Joomla Templates and Joomla Extensions by JoomlaVision.Com

Advertorial

Topik :
Real Estate
Promosikan Iklan anda dengang text Ads di konsumenproperti.com.

Perumahan Indah
Perumahan Indah dengan taman yang mempesona

Ads by KonsumenProperti

Home | Liputan Khusus | Konsultasi | Komplain | Residensial | Komersial | Bisnis terkait | Infrastruktur
Pembiayaan | Figur | Sengketa | Kolom | Tips | Redaksi | Regulasi | Editorial | Iklan Kolom| Umum | Advertorial