Kepemilikan Properti Asing, Fobia yang Berlebihan

KonsPro (24/9) - SETELAH  beberapa lama “tiarap”, isu pro - kontra kepemilikan properti oleh orang asing kembali hangat diperdebatkan.  Benarkah jika kran kepemilikan properti oleh orang/perusahaan asing dibuka akan memperburuk backlog perumahan bagi masyakarat berpenghasilan rendah (MBR)?

Adalah sebuah seminar bertajuk “Liberalisasi Properti di Indonesia, Manfaat dan Kerugiannya: Belajar dari Pengalaman Industri Migas” yang diadakan oleh Asosiasi Penghuni Rumah Susun Seluruh Indonesia (Aperssi) pada pertengahan September 2012 lalu di Jakarta kembali mengangkat isu sensitif yang sudah 15 tahun menjadi polemik.

Menilik dari tema, kita sudah mendapatkan gambaran banyak hal menarik untuk dikaji lebih lanjut. Namun forum ilmiah ini terkesan sebagai reaksi keras beberapa pihak atas rencana Kementerian Perumahan Rakyat  (Kemenpera) yang hendak menerbitkan Peraturan Pemerintah, Tentang “Kepemilikan Rumah Susun untuk Warga Negara dan Badan Hukum Asing” sebagai pengganti PP Nomor 41 Tahun 1996 mengatur hal yang sama.

Namun ada hal yang janggal, seperti dikutip kompas.com (17 September 2012), Deputi Bidang Perumahan Formal Kemenpera Pangihutan Marpaung merasa heran mengapa draft yang belum resmi terbit dan masih sedang dikaji itu sudah diseminarkan oleh Aperssi. ”Draft resmi belum terbit. Jadi, saya bingung dari mana perdebatan terkait substansi RPP (rencana peraturan pemerintah) itu muncul,” tanya Pangihutan penuh selidik. Sepertinya Aperssi sudah mendapatkan draft “rahasia” itu. Kalau benar, lantas dari mana draft itu diperoleh?

Sementara dalam seminar tersebut Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang diwakili oleh Kepala Pusat Penelitian dan Pengembangan BPN Maharani gencar mengkritik Kemenpera. Maharani dengan tegas menyatakan, RPP yang sedang disusun pemerintah dianggap melanggar undang-undang, menurut hierarki pembuatan PP harus ada perintah UU, tetapi dalam UU No.1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan UU No.20/2011 tentang Rumah Susun tidak mengamanahkan pembuatan PP tersebut.

Lantas dengan sinis ia bertanya, Apakah tim penyusun (Kemenpera) tidak paham dengan tatanan/sistem hukum tanah di Indonesia? RPP Rusun untuk asing disebutkan merevisi PP No.41/1996, tetapi tidak disebutkan dalam konsideran. "Ada banyak hal pokok-pokok pikiran dalam aturan itu yang kacau. Draft aturan itu juga tidak ada paper yang melatarbelakangi sehingga sangat dangkal maknanya. Terkesan tim penyusun bekerja serampangan," kata Maharani dengan tegas (bisnis.com, 13 September 2012).

Lagi-lagi ini membuktikan bahwa kedua lembaga pembantu Presiden ini kurang berkoordinasi atau lebih tepat tidak berkoordinasi. Padahal kantor kedua kementerian ini jaraknya hanya beberapa ratus meter. “Kekurangharmonisan” ini juga terjadi di beberapa kebijakan terdahulu, dimana seharusnya mereka secara aktif berkoordinasi.

Sebegitu mengerikankah?

Tetapi terlepas dari kekurangakuran institusi-institusi tersebut, terkait dengan RPP yang kemudian menimbulkan keprihatinan sebagian besar narasumber adalah rencana Kemenpera yang akan memperbolehkan asing membeli dan memiliki properti (rumah susun) di Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Batam, Bintan dan Karimun.

Selain apa yang sampaikan oleh Maharani, kebijakan memperbolehkan pihak asing (yang diistilahkan “liberalisasi”) memiliki properti di Indonesia dikhawatirkan dapat menimbulkan efek negatif, antara lain:

Pertama, terjadi gelembung (bubble) atau lonjakan harga properti di Indonesia, yang pada gilirannya membuat masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) semakin sulit membeli rumah karena harga makin “melangit”.

Kedua, akan memperparah backlog (kekurangan) rumah yang saat ini saja ditaksir mencapai lebih 15 juta unit.

Ketiga, dengan kemampuan modal besar orang/ perusahaan asing akan dengan “rakus” menguasai tanah dan bangunan di lokasi-lokasi yang strategis. Sebab dibanding dengan negara-negara lain (misalnya Singapura dan Malaysia), harga properti di Indonesia masih sangat rendah (under value), sehingga dari sisi investasi ini akan sangat menggiurkan.

Dan keempat, akan menimbulkan potensi gejolak dan kerawanan sosial.

Kekhawatiran-kekhawatiran di atas memang sangat beralasan. Tetapi ada baiknya bila kita kaji lagi lebih dalam, apakah benar kepemilikan properti oleh orang/perusahaan asing di Indonesia sebegitu mengerikan dampaknya? Karena kenyataannya, pemerintah juga harus jujur bahwa toh selama ini (tanpa asing “dibebaskan” beli properti) pemerintah belum mampu menyediakan perumahan yang layak bagi sebagian besar MBR.

Tidak jarang program yang terkait penyediaan perumahan bagi rakyat kecil selalu gagal. Sebut saja Gerakan Pembangunan Sejuta Rumah Sederhana dan Pembangunan Seribu Menara Rumah Susun Sederhana, subsidi bunga/uang muka KPR yang kemudian diganti dengan program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang juga  belum menjawab persoalan utamanya. Ujung-ujungnya, keterbatasan anggaran selalu menjadi apologi. Padahal yang utama dibutuhkan saat ini adalah goodwill dari pemerintah, serta koordinasi baik solid antar instansi (kementerian) terkait.

Goodwill

Walau mungkin sudah klise, tapi argumen-argumen ini mungkin bisa menjawab bahwa kita tidak perlu fobia (takut secara terlebihan), jika orang/perusahaan asing diperbolehkan memiliki properti di Indonesia :

Pertama, pemerintah (termasuk BPN dan Kemenpera harus bersinergi) harus cerdas dalam membuat regulasi kepemilikan properti oleh orang/perusahaan asing, sehingga negara akan mendapatkan devisa triliunan rupiah per tahun, yang kemudian dapat dimanfaatkan untuk pembangunan rumah dan rumah susun murah yang secara bertahap dapat menutupi backlog perumahan MBR. Bubble properti tidak akan terjadi bila pemerintah mampu secara tegas membuat aturan-aturan pembatasan, misalnya terkait harga properti dan lokasi di mana asing itu boleh membeli properti, serta secara ketat melakukan pengawasan. Hal ini juga yang dilakukan di negara lain, contoh paling dekat adalah Singapura yang berhasil “merumahkan” sebagian besar MBR-nya, dan orang asing pun dapat memiliki properti dalam jangka waktu sangat panjang (90 tahunan).

Kedua, jika kebijakan tersebut diterapkan, maka diperkirakan negara bakal mendapat tambahan devisa sebesar Rp 10 triliun per tahun. Devisa tersebut berasal dari pajak penambahan penjualan (PPn) sebesar 10%, pajak penghasilan (PPh) 5%, bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) sebanyak 5%, dan pajak penjualan atas barang mewah (PPnBM) senilai 20%. Pendapatan dari “properti  asing” sebaiknya dialokasikan untuk membangun rumah-rumah dan rumah susun murah, sehingga dapat mengurangi backlog.

Ketiga, terhadap kekhawatiran “kerakusan asing” untuk menguasai properti di Indonesia tidak bakal terjadi bila pemerintah mampu membuat regulasi “smart” yang dapat melindungi kepentingan nasional. Indonesia punya banyak ahli hukum yang mampu melakukan itu. Tapi lagi-lagi goodwill pemerintah yang sangat penting dalam hal ini. Karena sebaik apapun peraturan kalau “mental proyek” dan KKN masih membudaya di kalangan birokrasi percuma saja.

Keempat, bila kepemilikan properti oleh orang/perusahaan asing ini berjalan sesuai harapan, maka efek dominonya terhadap penyediaan lapangan kerja di berbagai sektor akan bertambah, dan selanjutnya bisa meningkatkan kesejahteraan rakyat. Jika sebagian besar rakyat sejahtera, kecil kemungkinan terjadi gejolak dan kerawanan sosial.

Pertanyaannya sekarang, apakah kita tetap menutup rapat-rapat kepemilikan “properti asing” dengan menghilangkan potensi pemasukan devisa triliunan rupiah yang bisa membangun jutaan unit rumah/rumah susun? Atau membuka kran itu kemudian hadapi dan yakini bahwa bangsa ini mampu mengatasi naluri serakah orang/perusahaan asing terhadap properti di Indonesia.

Untuk itu harus ada terobosan hukum agar persoalan ini tidak berlarut-larut. Isu seksi dan populis ini sudah lebih dari 15 tahun menjadi polemik dan kerap “ditunggangi” oleh banyak pentingan. Inilah yang membuat eksekutif dan legislatif tak pernah tuntas membahas masalah ini. Pemerintah harus berani menyatakan itu “haram” kalau ternyata hasil riset/kajian menunjukkan lebih banyak mudarat. Sebaiknya “buka  krannya” jika manfaatnya ternyata lebih besar. (Erlan Kallo, Pemimpin Redaksi)

 

Add comment


Security code
Refresh

Joomla Templates and Joomla Extensions by JoomlaVision.Com

Advertorial

Topik :
Real Estate
Promosikan Iklan anda dengang text Ads di konsumenproperti.com.

Perumahan Indah
Perumahan Indah dengan taman yang mempesona

Ads by KonsumenProperti

Home | Liputan Khusus | Konsultasi | Komplain | Residensial | Komersial | Bisnis terkait | Infrastruktur
Pembiayaan | Figur | Sengketa | Kolom | Tips | Redaksi | Regulasi | Editorial | Iklan Kolom| Umum | Advertorial