Beli Properti Tanpa Uang? Bagian II

0
Hary Jap, Praktisi Pemasaran

Hary Jap, Praktisi Pemasaran
KonsPro (13/11) – PADA saat tulisan ini dibuat, sudah ‘ramai’ didiskusikan maupun niatan beberapa teman jurnalis untuk mengangkatnya menjadi artikel di media terbitannya. Tentu saja, saya menyambut baik komentar, tanggapan maupun niatan tadi, karena memang tujuan seri tulisan ini adalah untuk mem’provoke’ pemikiran-pemikiran kritis yang memang terasa kian kita butuhkan.

Ingatlah bahwa Benjamin Franklin mengatakan bahwa ‘Investasi dalam ilmu pengetahuan akan membawa bunga yang terbaik’, Beliaupun penganut aliran yang mementingkan ilmu terkait, sebelum melakukan tindakan, apalagi bila dikaitkan dengan uang.
Di bagian kali ini secara spesifik saya akan menguraikan pandangan beberapa pihak tentang investasi sendiri.

Investasi

Ada anggapan bahwa jika properti yang dibelinya dua tahun lalu seharga Rp 2,5 M dan kemudian berhasil dijualnya menjadi Rp 3,5 M, maka investasi yang dilakukannya menguntungkan. Tentunya saya setuju pada bagian ‘menguntungkan’nya, inilah yang disebut ‘capital gain’.

Perlu diperhatikan bahwa ‘gain’ jenis ini adalah ‘relatif’ di luar kendali anda selaku investor. Inilah yang oleh beberapa pakar disebut teknik ‘buy & pray’. Tidak banyak yang bisa diulas di bagian ini, kecuali nasehat agar berusaha mencari yang di bawah ‘pasaran’. Namun ini belum tentu untung’. Bisa saja properti yang anda beli termasuk murah tetapi ‘relatif’ tidak ‘liquid’ sehingga untuk jual kembali butuh waktu agak panjang, sehingga bagi yang hanya paham ‘jual beli’ alias ‘flipping’ kadang-kadang cukup berisiko.

‘Flipping’ sebaiknya hanya dilakukan bagi yang punya dana nganggur untuk jangka menengah. Bagi yang punya dana jangka pendek sebaiknya menghindari ‘teknik’ ini. Penggunaan bank untuk jurus ini hanya efektif jika ‘gain’nya lumayan tinggi dan cukup untuk mengcover biaya administrasi, bunga semasa proses pemasaran kembali dan tentu saja pajak yang berlaku.

Ada catatan khusus mengenai pajak di sini. Jika investasi untuk ‘flipping’ ini menggunakan cash, dan notaris anda bersedia membantu untuk ‘hold’ pembayaran pajaknya, maka penghematan yang berhasil dilakukan biasanya sudah cukup lumayan. Jika ‘flipping’ ini menggunakan uang bank, yang menurut saya sangat ‘not recommended’, maka sudah pasti pajak ini tidak bisa anda hemat, karena toh sudah diminta untuk dibayarkan ketika pengikatan dengan bank tersebut.

‘Flipping’ biasanya ‘hanya’ bekerja untuk ‘landed’ yang secara alami pasti naik karena keterbatasan lahan dan untuk jenis ‘landed’, biasanya penurunan nilai bangunan jauh lebih kecil dibandingkan kenaikan nilai lahannya. Bandingkanlah dengan apartemen yang nilai bangunannya pasti turun terhadap waktu, sementara kenaikan nilai tanahnya tidak terlalu dapat dinikmati secara signifikan karena sifatnya yang ‘strata title’ alias kepemilikan tanah bersama.
Hanya ada beberapa lokasi apartemen yang ‘dapat’ melawan kecenderungan tadi, artinya tetap dapat menikmati ‘capital gain’ walaupun nilai bangunannya turun dan faktor strata tadi. Biasanya hal ini terjadi karena faktor ‘rental return’ sudah ikut dipertimbangkan.

Masalah Menyewakan Properti

Di bagian terdahulu secara mendetail, saya mulai mengelaborasi pengertian investasi yang mungkin beda bagi tiap orang. Di tulisan terdahulu, saya kupas tuntas ‘capital gain’, yang secara umum disukai oleh orang Indonesia, walaupun sesungguhnya menurut kaidah International, ini bukanlah investasi yang sesungguhnya.

Ada sebagian orang yang berpikir investasinya berhasil ketika ia menyewakan properti yang dibelinya, dan uang penerimaan sewanya cukup, bahkan berlebih untuk membayar cicilan, dan setelah sekian waktu, properti tersebut menjadi miliknya, alias sudah terbayar lunas.

Kalau mau jujur, inilah yang agak International dibandingkan dengan berharap dari ‘capital gain’ Ini sesuai dengan kaidah investasi bahwa pada saat pengambilan keputusan untuk membeli, maka investor ‘relatif’ mengetahui ‘income’ yang dapat dihasilkannya. Tentunya ini berbeda jauh dengan ‘buy & pray’ agar apa yang dibelinya naik tanpa bisa dikendalikan.

Properti sewa dapat dengan akurasi yang tinggi, diprediksi berapa penghasilannya per bulan, dengan indikator lokasi, ukuran, maupun usia dari bangunan tersebut. Dalam beberapa hal, bahkan usia yang agak tua, seolah tidak berpengaruh jauh terhadap harga sewa dibandingkan yang agak baru, tetapi kalah lokasi.

Tentu saja harapan dari investor adalah agar cicilan tiap bulannya lebih kecil dari penerimaan sewa, sehingga jika pilihannya tepat, maka sejak awal pengikatan, maka yang bersangkutan tidak perlu lagi membayar, bahkan menerima ‘income’.

Coba kita lihat kasus-kasus khas Indonesia. Di sini, menurut saya jarang sekali ditemukan properti sewa yang tiap bulannya dapat ‘menghasilkan’ alias cicilan lebih rendah daripada sewa. Mengapa?

Pertama adalah faktor bunga yang sesungguhnya masih double digit. Saya selalu mengatakan bahwa walaupun kadang-kadang ditemui tawaran ‘subsidi’ yang satu digit, tetapi sesungguhnya itu hanyalah ‘marketing gimmick’ yang hanya kuat bertahan untuk satu dua tahun.

Jika anda berpikir untuk memperbesar uang muka, maka ada kemungkinan tercapai tujuan mendapatkan income bulanan, tetapi bukankah ini sudah di luar kaidah investasi, karena diawalnya anda mengeluarkan uang yang cukup banyak?

Variable lain yang digembor-gemborkan pembicara ‘beli properti tanpa uang, malah dapat uang’ adalah dengan memperpanjang masa pinjaman. Walaupun tampaknya logis, tetapi saya memiliki argumen, yakni panjangnya masa pinjaman sesungguhnya dibatasi juga oleh suku bunga pinjaman.

Maksudnya ketika suku bunga double digit, maka meminjam 8 tahun saja, sudah mengharuskan properti anda naik paling tidak 100%. Tentu saja target ini membuat sulit ketika anda hendak menjualnya kembali.
Di luar negeri, dengan suku bunga yang bahkan serendah 3 %, maka meminjam selama 25 tahun pun menjadi ‘masuk akal’ karena setelah masa pinjaman 25 tahun tersebut, anda ‘hanya’ harus memastikan properti ini naik 75% nya dengan perkalian linier, untuk mempermudah perhitungan. Dan tentu saja selama kurun waktu tersebut, karena bunga yang murah, maka cita-cita investasi untuk membuat cicilan lebih rendah daripada penerimaan sewa menjadi mudah tercapai.

3 E

Setelah memaparkan investasi yang ‘lazim’ dan sering dibahas dalam literatur international, walaupun di beberapa sisi saya tambahkan catatan ‘khas’ kondisi Indonesia, maka kali ini akan saya jabarkan alasan-alasan mengapa investasi di properti adalah ‘tetap’ yang terbaik.

Perhatikanlah, bahwa saya ‘juga’ mengidolakan investasi properti. Bedanya, saya tidak mengedepankan untuk selalu ‘tanpa DP’ apalagi ‘selalu’ berharap dapat uang. Saya ingatkan bahwa dalam literatur investasi yang lebih ‘advanced’, dikatakan bahwa ‘sophisticated investor’ alias investor yang lebih ‘mumpuni’ mengenal 3 E, yakni: Education (pengetahuan), Experience (pengalaman), Excessive Cash (dana tunai yang berlimpah).

Rasanya 3 E ini dapat dijadikan ringkasan atas apa yang saya bahas secara berseri ini. Pengetahuan, jelas merupakan awal yang penting dalam berinvestasi, sementara pengalaman mewakili ‘pengulangan’ kegiatan sedemikian rupa, sampai tingkat paham dan mahir. Di sini juga tersirat faktor ‘jam terbang’, artinya tidak mungkin seseorang yang melakukan investasi hanya sesekali, dapat meng’claim’ keberhasilannya apalagi berani berteori dan menyebarkan teori tersebut ke khalayak luas.

E yang terakhir yakni persiapan dana yang melimpah inilah yang tampaknya sering di’kerdilkan’ dengan gembar gembor ‘tanpa uang’. Sekali lagi, saya tegaskan bahwa tidak ada masalah dengan ‘tanpa uang’nya. Saya sendiri pernah melakukannya, tetapi harap diingat bahwa yang lebih penting adalah kelangsungan cicilan terhadap properti tersebut. Ini maksudnya adalah ‘return’ yang mampu dihasilkan properti yang bersangkutan dikaitkan dengan kemampuan bayar bulanan anda.

Kemampuan bayar bulanan sesungguhnya bisa juga terbantu jika properti tersebut dikombinasikan dengan salah satu ide bisnis. Di sinilah tercipta kondisi bisnis yang, berpadu dengan uang, yang kadang sesungguhnya ‘relatif’ tidak besar, dan bersinergi dengan investasi properti.

Ingatlah bahwa di beberapa bagian terdahulu, saya mengingatkan bahwa ‘memang’ yang terbaik adalah berinvestasi melalui bisnis dan bahwa untuk sukses berinvestasi, maka pemahaman akan kaidah bisnis sangatlah perlu, karena keduanya bagai dua muka dalam satu coin. Semoga usaha saya untuk mengelaborasi, tidak membuat anda tambah bingung.

Misalnya begini, suatu saat anda akan dihadapkan dengan properti yang jelas-jelas ‘return’ nya jauh dari cukup (tidak semua properti, return sewanya cukup menarik), maka dengan memakai properti tersebut untuk bisnis anda, misalnya bisnis pengisian air minum ulang, maka ada kemungkinan kekurangan cicilan langsung yang hanya mengandalkan properti, dapat terbantu dari bisnisnya. Bahkan tidak tertutup kemungkinan bisnis itu pulalah yang menjadi pemicu untuk pencarian properti investasi berikutnya.

Ketika anda tidak lagi terpaku pada ‘tanpa uang’, maka justru banyak peluang yang akan terlihat. Beberapa teman investor ‘sungguhan’ malah ada yang mengatakan bahwa dengan adanya ‘entry barrier’ sedemikian rupa, maka ‘at the end of the day’, hanya investor yang benar-benar serius akan ‘perform’. Bukankah anda juga tidak rela bila siapa saja bisa asal masuk dan membuat system jadi spekulatif belaka? Kemacetan biasanya dipicu oleh hal-hal seperti ini. Bersambung. (Penulis: Hary Jap, Praktisi Pemasaran)